毎日遅くまで働きながら「いつか不動産投資をやってみたい」と思いつつ、時間がなくて手を出せずにいませんか？
現在、私は戸建てとアパートの計2棟を保有し、毎月の家賃収入約25万円を得ています。
この記事では、特別な人脈も知識もなかった私が、1件目の戸建てに続き、2棟目の「アパート」を購入するまでに立ちはだかった融資の壁と、そのリアルな突破劇をお話しします。
（戸建てを買うまでの軌跡は、前の記事をご覧ください）
疲労困憊の会社員生活から抜け出し、年収1000万・運用資産5000万を構築した「自由を錬成する実験室」から、現在戸建てとアパートの合計2棟を運営する知見で、あなたの「時間がない」という壁を突破するヒントをお届けします！
融資枠と優良物件はセットで開拓する。アパート探しのリアル
戸建てを買ってからはしばらく運営の様子を見ていましたが、
やはり当初からの目標であったアパートが欲しいと思い、物件探しを再開しました。
やったことは1件目の戸建てとほぼ同じです。毎朝「楽待」などのポータルサイトを見て良いと思った物件の業者さんに連絡を取り、毎週末に見に行くというルーティンをひたすら繰り返しました。
戸建てとアパートの大きな違いは、「アパートは融資が前提になる」ということです。何件か物件を見て回るうちに、融資もセットで比較的良い物件を紹介してくれる業者さんを見つけられたことが、購入に至った最大の勝因でした。
アパートに関しても色々な物件を見ましたが、業者さんによって明らかに良し悪しが分かれます。
だからこそ、実際に足を運んで見に行くことが絶対に必要です。
明らかに駅から距離があるのに利回りが低かったり、
見に行ってみたら写真よりも劣化が激しかったりすることも多々ありました。
私は、劣化しすぎている物件は避けるようにしていました。
何件か見た中で、比較的きれいで駅から近く、条件のいい物件が出たので悩みに悩みましたが、ダメ元で1割の指値をして買い付けを入れてみました。
業者さんには「ちょっと無理かな」と言われましたが、なんと無事に通り、以下の物件を購入することになりました。
【私が購入した2棟目（アパート）の概要】
- 場所：首都圏郊外（市街化区域）
- 階数：2階建て
- 規模：約130㎡（1R×6戸）
- 構造：木造
- 築年数：約30年
- 価格：3,000万円
- 表面利回り：約10％（年間家賃収入約300万円）
担当の業者さんには、最初から「初心者なので低い価格帯のものを購入したい」という条件と、希望利回りを明確に伝えていました。
また、当時は「楽待プレミアム」に入っていたため、会員限定のシミュレーション機能もフル活用していました。
1棟目（アパートとしては初）となると分からないことばかりなので、頼れるシミュレーション指標があると圧倒的に買いやすくなります。
転職による「年収ダウン」の壁。追加資料で融資を通す
無事に買い付けは通ったものの、購入プロセスにおいて大きなトラブルがありました。
今回は色々な条件をつけて、有担保と無担保の掛け合わせで「オーバーローン（諸経費も出るフルローン以上の融資）」を組めることになっていました。
こうしたスキームも一人ではなかなか分かりませんが、業者さんが提案してくれたおかげで道が開けました。
当初の計画では、有担保枠がかなり低金利で組めることになっていたのですが、審査の途中で「私が転職をしたため、その金利が使えない！！！！」という事態が発生したのです。
銀行側の言い分としては、「転職によって、見た目の年収が下がってしまったことが原因」とのことでした。
確かに、源泉徴収票などの「見た目の年収」は下がっていました。
しかし実態は、前職では年収のかなりの部分を「残業代」が占めており、転職後は「残業代も込みで一定金額（固定給）をもらう」という給与体系に変わっただけで、トータルの収入としては全く下がっていなかったのです。
そこで私は引き下がらず、「トータルの年収は下がっていない」というロジックを構築した証明資料を作成し、銀行へ提出しました。
同時に、有担保の方の金利が上がってしまった場合どうなるかのシミュレーションを自ら行い、「最大の金利になったとしてもなんとか回る」という確証を得ていました。
さらに、いざとなればある程度頭金を入れて、余裕を持って回すバックアッププランも考えていました。
結局、私が作った資料が効いたのかどうかは分かりませんが、元々想定していた低金利のままで融資をしてもらうことができました。
想定金利で通ったため用意したバックアッププランは不要になりましたが、こういう壁にぶつかった時に、あらゆる手を尽くしてロジカルに対処できるかが非常に重要です。
Googleマップと電話一本のヒアリング。不安を消し去る管理会社選び
戸建ての時と同じように、近隣の管理会社をGoogleマップで調べ、電話でのヒアリングも自ら行いました。
買おうとしていたアパートは築30年とそれなりに古かったため、「本当に借り手がつくかどうか」が一番の不安だったからです。
周辺の不動産屋にヒアリングを重ねた結果、周囲には工場や大学があり、ターゲットとなる層が確実に存在することが分かりました。
物件に独立洗面台はなかったものの「トイレが独立していること」がメリットになり、「これであれば何とか埋まっていくだろう」という客観的なデータが得られたため、最終的な決断を下すことができました。
結局、管理会社は結局、前オーナーさんが依頼されていたのと同じところにお願いすることにしましたが、「もし今の管理会社がいまいちになったとしても、周辺のいくつかの管理会社にヒアリングをしてツテがある」という事実自体が、私にとっての強烈な安心材料になっています。
このアパートに関しては、購入した後も退去が発生するなど色々と苦労しているところはあります。
それでも、分からないなりに1つずつ課題を解決して前に進んでいこうと思っています。
以上、2回にわたって私が不動産を購入できたリアルな経緯について書きました。
これからもコツコツと物件を買い増していきたいと思っています。
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